市街化山林・谷として土地活用・資産運用| 兵庫県三木市 高階
トップページ > 高階が提案する資産運用・土地活用 > 市街化山林・谷として

市街化山林・谷でお悩みの方へ
市街化区域内で山林・谷をお持ちの方は、宅地並み課税で悩まれておられる方も多いのではないでしょうか?
どういう土地なのか、どのような問題点があるのか、どう解決していくべきか、そしてどう活用できるのかをご存じですか?
相続する時になって、高額な相続税に悩まさる前にしっかり向き合っていきましょう。
市街化山林の問題点
『市街化山林』と『市街化農地』の違い
「市街地農地」の場合、条件はありますが、納税猶予制度「相続税」が安いです。それに加え、農地ですから平坦地が多いため、売却も比較的容易と言えるでしょう。
それに比べて、市街化山林は納税猶予制度がなく、山、谷で売るにも、活用するにも難しく一筋縄ではいかない土地です。

高額な相続税
そしてなにより問題なのは、相続税評価額です。
原則として「その山林・谷を宅地とした場合の相続税評価−宅地に転用する為の造成費=相続税評価額」になります。
その土地が路線価地域の場合は接する路線価で、それ以外の地域は近隣宅地評価を基準に、計算されます。

売却という選択
相続税が高くつくのなら売却してしまおう、と考えるのは容易ですが、ここでも問題があります。
市街地山林、谷を実際に買うのは、宅地造成や再開発、オフィスビル、マンション建設といった事業主でしょう。
買付けをする事業主が考える採算額は、相続税評価額より非常に安くなります。
また、土地を購入した事業主は、不動産収得税を払わなければなりません。
そういった訳で、どんなに安くても売れず、そんな土地を所有していて、相続税破産を招くパターンもあります。
後回しにしがちな遊休土地ですが、早いうちからしっかり向き合う事が非常に重要なのです。
「相続税」の納税対策を考える
市街地山林を物として申請する「物納申請」という事ができます。
ただし以下のように条件があります。

 市街化区域であること
 単体での開発が可能な山林である (単独で開発が無理な場合は隣地を買収して開発する場合も)
 接する道路が、地域の条例により開発が可能かどうか
 市街化山林の土地を整備しなければならない
 財務局の審査によるので、法律や条例に沿った実行が必要

財務局では、申請地が払下げ現金化が可能であるかどうかを見るので、そもそも申請地が売却ができるかどうかしっかり判断、調査する必要があります。ただ、今まで単体で開発できなくても条件次第で収納可能になっていたケースも、そういった案件が増加傾向にあるので、今後の要件審査にも注意が必要です。
どう土地活用していくか!?
自ら事業を始める!
もちろん十分市場調査した上で判断しなければならない事ですが、デベロッパーに売却するのであれば自らできる事業できることもあるかもしれません。

 マンション建設
 斜面を利用した施設
 大型擁壁工事
 墓地建設

市街化山林は、条件は色々ありますが、工事のやり方次第で何らかの対策法があるのです。
高階ができること
資産運用・土地活用|高階ができること 上記に述べたように、市街化山林は問題が多い土地です。
また山ばかりではなく、その土地が谷になっている場合も同様です。
問題点が多い土地であるが故にあきらめた活用法を考えがちですが、せっかく先祖から受け継いだ
土地です、出来ることなら前向きに様々な活用法を模索し、自らの利益そして子や孫に残して
あげれるような財産に変えていきたいものです。

高階では、これまであらゆる土地の開発・転用を手掛けてきました。
その実績を活かし、様々な活用法を一緒に探していきましょう。
資産運用・土地活用に関する無料相談受付中

【 高階が提案する資産運用・土地活用 】
・ 土地活用を知る
・ 税対策から見る
・ 無料相談お申し込み
【 様々な土地活用 】
・ 商業施設
・ 医療・福祉施設
・ 貸店舗
・ 賃貸住宅
・ 市街化山林の造成工事
・ 駐車場
・ 既存の建物の活用法
このページのトップへ